17 בפברואר 2013

מדינת ישראל                         

 

 

 

דו"ח הועדה לגיבוש המלצות בדבר הוראות מעבר

 להחלטות מועצת מקרקעי ישראל

717, 727, 737

 

 

 

 

 

חשוון, התשס"ג                                 אוקטובר 2002

           

 

 

                                                                                                                                               יא' בחשוון, התשס"ג

                                                                                                           17 באוקטובר 2002

לכבוד:

יו"ר מועצת מקרקעי ישראל

מנהל מינהל מקרקעי ישראל

חברי מועצת מקרקעי ישראל

הנדון: דו"ח הועדה לגיבוש המלצות בדבר הוראות מעבר

להחלטות מועצת מקרקעי ישראל 717, 727, 737

 

בפסק דינו מיום 29.8.02 בתיקי בג"צ מאוחדים בג"צ 3939/99, בג"צ 244/00 ואח' (להלן-"פסק הדין"), קבע בית המשפט העליון כי דין החלטות 717, 727, 737 (להלן-"ההחלטות"), הוא בטלות, וכי אין להמשיך ביישומן.

הגם שההחלטות הינן החלטות המשקפות מדיניות ואין לאדם זכות קנויה כי  מדיניות שנקבעה תישאר בעינה ולא תשתנה  מעת לעת בהתאם לנסיבות, קבע  בית המשפט  כי החלטתו זו אינה יכולה לקבל תוקף מיידי, היות וההחלטות נוגעות לעסקות רבות והשלכותיהן הכלכליות והחברתיות הן מרחיקות לכת. כן קבע בית המשפט כי אין זה ראוי שהוראות המעבר שבדו"ח מילגרום (אשר הוחלו בהתאם להחלטתו מיום 15.8.01) תחולנה מקום שקיים ספק אם הדו"ח עצמו ייושם ועת נטען כנגדן כי אין הן נותנות מענה לאינטרס ההסתמכות ולצפיות הלגיטימיות של היזמים והאגודות מושא החלטות וכי יש לגבש הוראות מעבר בהן יקבע אלו עסקות לא יוכלו לצאת אל הפועל לאור בטלות ההחלטות ואלו עסקות יוכלו, על אף בטלות ההחלטות, להגיע לכלל מימוש.

מלאכת קביעת הוראות המעבר הכלליות  הוטלה בפסק הדין על  מועצת מקרקעי ישראל, לגביה נקבע כי  הינה הגוף המתאים לקבוע את הוראות המעבר הכלליות, בהיותה בעלת הניסיון בהיבטים השונים הבאים לידי ביטוי ביחס למקרקעי ישראל, וכי מומחיותה וניסיונה יוכלו לאזן כראוי בין האינטרסים הנוגעים לעניין.  ביצוע ישומן של הוראות מעבר אלה על העסקות השונות הוטלה על המינהל, תוך הנחיה כי זו תבוצע בהתייחס לנסיבותיו של כל מקרה ובחינתו "על פי השלב אליו הגיעה העסקה, גורם ההסתמכות שבו, ההוצאות שהושקעו עד כה, בחינת האינטרסים והנזקים המעורבים בו, וכל כיוצא באלה שיקולים כל אחד על פי מהותו ומשקלו היחסי בפסיפס השיקולים", (שם, בעמ' 62) .

בית המשפט הוסיף וקבע כי בהוראות המעבר יש לתת את הדעת גם למידת השפעתן של ההחלטות על הסדרים שונים שנתקבלו במגזר החקלאי, כמו ההסדר בתנועה הקיבוצית או הסדרים אחרים, ככל שקיימים כאלה, אשר התבססו על ההחלטות.

על העסקות להיבחן לאור המצב כפי שהיה ביום הוצאת צו הביניים על ידו, קרי, ליום 15.8.01, מועד בו ידעו הכל על כך שחוקיות כל אחת משלוש ההחלטות עומדת למבחנו של בית המשפט.

בית המשפט חתם פסק דינו בקביעה כי עד קביעת הוראות מעבר חדשות ימשיכו לעמוד בתוקפן הוראות המעבר שבדו"ח מילגרום, במתכונת שנקבעה בהחלטת בית המשפט מיום 14.11.01 ואשר לפיהן פועל המינהל כיום, אולם הוסיף וקבע כי ראוי שהוראות המעבר תקבענה בכל ההקדם, כדי שכל הגורמים הנוגעים בדבר ידעו אל נכון את מצב זכויותיהם.

ביום 3.9.02 הוטל עלינו, ע"י מנהל המינהל מר יעקב אפרתי, לבחון ולגבש הצעה להוראות מעבר לשם הגשתה למועצת מקרקעי ישראל והננו מתכבדים לעשות כן.

במסגרת זו בדקה הועדה מדגמית סוגי חוזים, הרשאות לתכנון, והתחייבויות שונות אשר נתן המינהל במהלך פעולתו עפ"י ההחלטות לאגודות, ליזמים, לחקלאים פרטיים ולחברות לעיבוד חקלאי, ובחנה רכיבים ונתונים שונים אשר מן הראוי כי יהוו קריטריונים מנחים בבחינת השאלה אם יש להמשיך לקיים עסקה עפ"י התנאים שבהחלטות המבוטלות. כן  בחנה הועדה את החלטות המועצה העוסקות בקרקע חקלאית, את הוראות הביצוע השונות אשר הוציא המינהל מכוחן ואת מערך החלטות ההנהלה בדבר הקרקע החקלאית.

המלצות הועדה שלהלן  ניתנו בשים לב להנחיות בית המשפט בדבר השיקולים להם יש לתת את הדעת, תוך לימוד לקחים מהוראות מעבר קודמות (כגון: הוראות המעבר של ועדת 640, הוראות המעבר של הועדה המלווה להחלטה 737  והוראות המעבר של ועדת מילגרום).

העובדה כי טרם גובש ההסדר החלופי אשר ינהג בכל הנוגע לשינוי יעוד קרקע חקלאית לא הקלה על  עבודת הועדה, ואולם, בשל החיוניות שבקבלת החלטות בדבר הוראות מעבר בהקדם מחד, ולאור המתווה אשר קבע בית המשפט העליון בפסק דינו, הן בכל הנוגע להסדר הסופי והן בכל הנוגע להוראת המעבר, סברה הועדה כי ניתן וראוי לגבש המלצה להוראות מעבר לאלתר, וכך עשתה.

עיקרי ההמלצות

הרכיבים אשר ממליצה הועדה כי יילקחו בחשבון בבחינת העסקות עליהן יוחלו ההחלטות במסגרת הוראות המעבר חולקו לשני צירי התייחסות, כלהלן:

–        ציר אינטרס ההסתמכות (במסגרתו נבחן גם כן נושא ההוצאות / השקעות).

–          ציר התקדמות התכנון (במסגרתו נבחן גם כן נושא הזמן שחלף).

אלה יבחנו ליום 15.8.01 מועד מתן צו הביניים, וליום 15.11.01, מועד כניסת צו הביניים לתוקף.

הועדה סבורה, כי יש לקצוב זמן לביצועה של כל עסקה עליה תחולנה הוראות המעבר, כי אין לאפשר הארכת המועד שיקבע וכי אי עמידה בלוח הזמנים שיקבע יבטל אוטומטית את החלת הוראות המעבר על העסקה. הוראות דווקניות אלה, בכל הנוגע ללוח הזמנים של העסקות, מתחייבות מעצם היות ההוראות הוראות מעבר, מהיות ההחלטות שביסוד העסקות בטלות לאחר שנקבע כי אינן סבירות, ומהרציונל שביסוד ההחלטות עצמן, הוא זירוז השבת הקרקע החקלאית שיעודה שונה ומימושה מקום שיש בכך צורך.

בנוסף לאמור לעיל סבורה הועדה כי יש לאפשר סיום ביצוע עסקות אשר עמדו בתנאי המעבר שבדו"ח מילגרום ואשר מנימוקים התלויים בהתנהלות המינהל בלבד  לא הגיעו לידי סיום במועדים שנקבעו. מאותם נימוקים עצמם יש לקצוב זמן אף לביצוע עסקות אלה, וכך יש לנהוג אף בכל הנוגע לעסקות אשר הוחרגו מתחולת צו הביניים בהחלטה מיום 14.11.01 .

בעסקות עליהן חלות החלטות מועצה קודמות (533, 611) ואשר טרם חלפו המועדים שנקבעו לביצוען יש לנקוט בדרך זהה.

הועדה ממליצה כי בחינתן הפרטנית של העסקות בהתאם למתווה שלהלן, יעשה ע"י ועדה שתוקם במינהל לבחינת העסקות השונות, ואשר תפקידה יהיה לבחון כל עסקה בהתאם להוראות המעבר שבהמלצות אלה.

הרכב הועדה יהיה: היועצת המשפטית למינהל או נציגה, מנהלת האגף החקלאי וסמנכ"ל שיווק וכלכלה.

את נתוני העסקות יציג בפני הועדה מנהל המחוז שהעסקה בתחומו.

הועדה תסיים דיוניה ותיתן החלטותיה תוך 90 יום ממועד אישור החלטה זו כדין.

ב ב ר כ ה ,

 

________________                _________________                          _______________

רחל זכאי-נוימן, עו"ד                                   יוסי ישי                                             שי יפתח

(יו"ר)                                                                                          (בכפוף להסתייגות מסעיפים 1 ו-5 להוראות המעבר להחלטה 737)                   

________________                       _________________                            _______________

    רונן כהן, עו"ד                                   שולה בן-צבי                                            ירון ביבי

 

________________

    אילן דגני, עו"ד

 

 

יועץ לועדה: מר דרור קריספין, ע' מנהל המינהל.

מרכזת הועדה: גב' אלונה מור, ע' מנהל המינהל.

תוכן עניינים:

 

1.              היבטים הנוגעים להוראות מעבר ליישום החלטה 727                                                                              עמ'          6

א.             פעילות המינהל בישום החלטת מועצה 727                                                                                 עמ'          6

ב.             הסכמי השבה                                                                                                                                                              עמ'          8

ג.              מקב"תים                                                                                                                                                                   עמ'          9

ד.             הסדר הקיבוצים                                                                                                                                                         עמ'          9

ה.             קוים מנחים לבחינת הוראות המעבר                                                                                                           עמ'          10

ו.               הוראות מעבר להחלטה 727                                                                                                                        עמ'          12

ז.              מטריצה("א")                                                                                                                                                                           עמ'          15

2.              היבטים הנוגעים להוראות מעבר ליישום החלטה 717                                                                               עמ'          16

א.             פעילות המינהל בישום החלטה 717                                                                                                             עמ'          16

ב.             קוים מנחים לקביעת הוראות המעבר                                                                                                          עמ'          16

ג.               הוראות מעבר להחלטה 717                                                                                                                        עמ'          19

ד.             מטריצה ("ב")                                                                                                                                                                           עמ'          21

3.              היבטים הנוגעים להוראות מעבר ליישום החלטה 737                                                                               עמ'          22

א.             פעילות המינהל בישום החלטה 737                                                                                                             עמ'          22

ב.             קוים מנחים לקביעת הוראות מעבר                                                                                                            עמ'          24

ג.               הוראות מעבר להחלטה 737                                                                                                                        עמ'          27

ד.             מטריצה      ("ג")                                                                                                                                                      עמ'          29

ה.         הסתייגות נציג האוצר לסעיפים 1  ו-5 בהוראות המעבר להחלטה 737("ד")

4.              הוראות מעבר לביצוע עסקות לפי החלטות מועצה 533 ו-611                                                   עמ'          30

5.              החלטות מועצה נוספות                                                                                                                                                            עמ'          30

 

נספחים

נספח א' – הוראת אגף חקלאי 51 יג'

נספח ב' – הוראת אגף חקלאי 51 כ'

נספח ג' – הוראת אגף חקלאי 51 כב'

היבטים הנוגעים להוראות מעבר ליישום החלטה 727

 

א.   פעילות המינהל ביישום החלטת המועצה 727

1.       ביום 3.7.95 קבלה מועצת מקרקעי ישראל (להלן-"המועצה") את החלטה 727 בדבר קרקע חקלאית שיעודה שונה למטרה אחרת, החלטה הזהה במהותה להחלטה 666 מיום 19.9.94 אשר בוטלה בבג"צ 5575/94 מהדרין נ. ממשלת ישראל ואח' משום שהתקבלה תוך  ניגוד עניינים של חלק מחברי המועצה.

2.       יש לציין, כי בהמשך לביטול החלטת המועצה 666 ע"י בג"צ והחלפתה בהחלטה 727, ישנם מקרים  בהם לא נשלחה לחוכר הודעה בדבר ביטול ההחלטה והחלפתה בהחלטה 727  ואזי נותרה בידיו הודעה/החלטה בדבר ביצוע עסקה לפי החלטה 666.

עמדת המינהל היתה והינה כי בשל הזהות המהותית של ההסדרים בשתי ההחלטות, דין החלטה 666 הינו כדין החלטה 727, עמדה אשר קבלה תימוכין בפסק הדין.

3.       אחד השינויים המהותיים בהחלטות 666 ו-727 ביחס לקודמותיהן (החלטות 611 ו-533) הינו ביטול זכות היזום המלא אשר ניתנו בהחלטות אלה לאגודות/החוכרים החקלאיים, והעברתה לידי המדינה.

4.       בעקבות החלטת ביניים בבג"צ 4432/95, 5652/95 ואח' מיום 28.9.95, שעניינן בטענה כי החלטה 727 מפלה את החקלאים הפרטיים ואת החברות לעיבוד חקלאי מן האגודות החקלאיות בנוגע לשיעור הפיצוי לאחר שינוי יעודה של הקרקע החקלאית, החליטה הנהלת המינהל, ביום 23.10.95, כי יש להחתים את המבקשים לערוך עסקות לפי החלטה 727 על מסמך, כלהלן:

"אני הח"מ…(מושב, יזם וכד') מאשר בזאת כי ידוע לי דבר קיומם של ההליכים בבג"צ (בג"צ 4432, 5652/95 ואח'), בעניין החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 727, על כל המשתמע מכך, והנני מסכים לביצוע עסקה על פי החלטה זו".

ברם, יישומה של החלטה זו במחוזות אינו ברור, ומבדיקת הועדה תיקי עסקות שונים, עולה כי לא בכל המקרים יושמה ההחלטה.

5.       התנהלות המינהל ביישום החלטה 727 היתה כלהלן:

5.1.  בקשות חוכרים לתכנון לפי החלטת מועצה 727 או רצונו של המינהל לשנות את יעודן של חטיבות קרקע המצויות בחזקת חוכרים שונים נדונו בהנהלת המינהל.

5.2.  לאחר קבלת החלטת הנהלה בנושא, נשלחה הודעה לחוכר כי הנהלת המינהל אישרה החלת תכנון לשינוי יעוד על הקרקע בחזקתו (כאשר התכנון הינו ביוזמת המינהל), או לחילופין בדבר מתן הרשאה לתכנון לחוכר (כאשר התכנון ביוזמת החוכר), וכי על שינוי היעוד תחול "החלטה 727"  או "החלטה 727 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה", לפי הענין.

5.3.  מבדיקת הועדה עולה כי לכל המאוחר החל משנת 1997 רוב החלטות ההנהלה הנוגעות להחלת החלטת המועצה 727 על חוכרים שונים, אישרו החלת "החלטה 727 או כל החלטה אחרת".

6.       ביום 4.3.98 התקבלה החלטת הנהלת המינהל מס' 1456, בה נקבע כי באחריות המחוזות החותמים הסכם עם החוכרים, להוסיף סעיף מתאים לחוזה שיבטיח את האמור בהחלטה,  קרי, יאמר מפורשות כי על העסקה תחול "החלטת המועצה 727 או כל החלטה שתבוא במקומה".

בעקבות החלטה זו תוקנה הוראת האגף החקלאי מס' 45, והוכנס לחוזי ההשבה סעיף הקובע כי הפיצוי יהיה על פי החלטת מועצה 727 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה.

7.       בשלהי שנת 1998 הוציא מנהל המינהל דאז, עו"ד אבי דרכסלר, הנחיה לפיה אין נדרשת חתימה על הסכמי הרשאה לתכנון עת מתבקשת הסכמת המינהל לתכנית המשנה יעוד, וכי די בהוצאת מסמך המודיע  כי על פי סעיף 62ב לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 כל בעל עניין בקרקע  רשאי לתכנן הקרקע, ללא קבלת הרשאה לתכנון מן המינהל.

המינהל אכן הכין מכתב  שזה ענינו, מכתב אשר בסעיף 6 בו  מודיע המינהל ליזם כי  שאלת הקצאת הזכויות במקרקעין תידון לאחר אישור התכנית, "בהתאם לנהלים שיהיו מקובלים באותה עת ולהחלטות מועצת מקרקעי ישראל התקפות".

משמעות האמור הינה  כי המינהל לא התחייב כלפי מי שבחר לתכנן מהן הזכויות שתוענקנה לו עת תיערך,  אם תיערך, עמו עסקה לאחר שינוי היעוד והגורם המתכנן נטל על עצמו  הסיכון בדבר שינויים אפשריים בתנאי ההסכם שיערך, אם במועד עריכתה יחולו נהלים ו/או החלטות מועצה שונים .

8.       ביום 5.3.01 נדחתה הבקשה להוצאת צו ביניים בתיק הבג"צ נשוא פסק הדין, והמדינה התבקשה להשלים הגשת עמדתה לבית המשפט. זאת תוך שבית המשפט רושם לפניו את הודעת המדינה לפיה החליטה הנהלת המינהל כי יודע לכל מי שמבקש להתקשר בעסקה לפי ההחלטות כי חוקיותן תלויה ועומדת בפני בית המשפט וכי בפועל כך נוהג המינהל.

9.       למען הזהירות החליטה הנהלת המינהל בהחלטה  מס' 146 מיום 28.3.01, כי מנהלי המחוזות יודיעו בכתב לכל חוכר קרקע חקלאית המבקש להתקשר עם המינהל בעסקת שינוי יעוד בהתאם לאחת ההחלטות 717, 727 ו-737, כי ההחלטות עומדות לדיון בבית המשפט הגבוה לצדק.

10.   ביום 15.8.01 נתן בית המשפט צו ביניים, לפיו עד מתן החלטה אחרת אין לאשר עסקות שינוי יעוד בקרקע חקלאית על פי ההחלטות אלא אם הינן עומדות בתנאי הוראות המעבר שנקבעו בדו"ח מילגרום (עמ' 88-92 לדו"ח). מועד כניסת הצו לתוקף נקבע בתום שלושה חודשים, קרי, מיום 15.11.01.

ב.    הסכמי השבה

11.   התכנון על פי החלטה 727 הינו, ככלל,  ביוזמת המינהל, והמינהל הינו הגוף המוביל את התכנון, מנהלו ומממנו.

לאחר שהתקבלה החלטת הנהלה בדבר קידום תכנון לגבי חטיבת קרקע מסוימת, ולפני אישור התכנית המשנה יעוד, נחתם עם החקלאי הסכם השבה לגבי חטיבת הקרקע אשר עתידה לשנות את יעודה (הצורך והחשיבות בחתימת הסכמי השבה עם החוכרים היה, קודם לתיקון סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, בכל הנוגע לחיוב בהיטל השבחה, וכניסת התיקון לתוקף יתרה הצורך בחתימתם).

12.   ככלל, לא היו הסכמי ההשבה אמורים להיות מוגבלים בזמן, למעט הסכמי השבה שנחתמו לגבי מקרקעין אשר בקשר עימם פורסמו מכרזי מקב"תים על ידי המינהל (נושא אליו נתייחס בעמ' 9 להלן).

אולם הועדה מצאה כי חל בלבול מסוים במחוזות המינהל בין שני סוגי הסכמי ההשבה, וכי ישנם מקרים בהם נחתמו הסכמי השבה מוגבלים בזמן, שיועדו למקב"תים,  אף עם חוכרים לגביהם תכנן המינהל את שינוי היעוד, שלא במסגרת מקב"ת.

כן נמצא כי בחלק מהמקרים לא נחתמו הסכמי השבה כלל אלא נחתמו הסכמי פיצוי בלבד, לאחר שהקרקע שינתה את יעודה.

13.   לכל המאוחר החל משנת 1997, עת דנה הנהלת המינהל בבקשות לשינוי יעוד, קבעה ההנהלה בהחלטותיה על דבר אישור שינוי יעוד כי יחולו על העסקה "החלטה 727 או כל החלטה אחרת", ובהתאם נחתמו גם הסכמי ההשבה, אשר קבעו כי הפיצוי יהיה בשיעור 27% או שיעור אחר, בהתאם להחלטת המועצה אשר תהיה בתוקף בעת ביצוע העסקה.

ברם, מבדיקת הועדה עולה כי ישנם הסכמי השבה אשר הגם שנקבע בכותרתם כי הינם הסכמי השבה לפי "החלטת מועצה727 או כל החלטה אחרת", וכך נקבע גם בסעיף ההגדרות שבהם, שיעור הפיצוי המצוין  בסעיף התמורה שבהם נקבע ל – 27%, ללא כל הפניה להחלטה או לשיעור אחרים.

הסכמי ההשבה האחרונים שנחתמו, בעסקות אשר נערכו בטרם כניסת צו הביניים לתוקף כללו את התניות בדבר קיום ההליך נשוא פסק הדין.

ג.     מקב"תים

14.   החל משנת 1995 פרסם המינהל מכרזים לקרקעות אשר ההליך התכנוני לגביהן טרם הסתיים. חלק מחטיבות הקרקע ששווקו על ידי המינהל בדרך זו כללו קרקעות חקלאיות שנכללו בתחום משבצות חקלאיות של אגודות, חוזים חקלאיים של חקלאים פרטיים או חברות לעיבוד חקלאי.

בקשר עם מקרקעין אלה חתם המינהל על הסכמי השבה עם חוכרים שונים, הסכמים אשר הוגבלו בזמן, בהתאמה למועד שנקבע כתום תקופת התכנון שהוקצבה ליזם.

15. הועדה סבורה כי דין הסכמי השבה שנחתמו עם חוכרים לגבי חטיבות קרקע ששווקו במכרזי מקב"ת ואשר פג תוקפם בעוד שהליך שינוי היעוד לגביהם טרם הסתיים ביום 15.8.01, כדין עסקה שלא הגיעה למימוש בתאריך הקובע, וכי, לפיכך, אין לחדשם.

עמדת הועדה הינה כי העובדה שהמינהל התקשר עם צד שלישי במקב"ת אין בה כדי להוות טענה להסתמכות מצד החוכר בדבר פרטי ההסדר הקנייני להשבת המקרקעין ו/או לכך שיהא שונה מהאמור בחוזה החכירה של החוכר.

16. לגבי הסכמי השבה שטרם פג תוקפם, ואשר לא  הסתיים לגביהם הליך שינוי היעוד, יש לבחון את האמור בהסכם הספציפי בכל הנוגע לשיעור הפיצוי שינתן לחוכר בגין שינוי היעוד ("החלטה 727"  או "החלטה 727 או כל החלטה אחרת"), ויש להחיל עליהם את הוראות המעבר שתיקבענה.

17. למען הסר ספק, אין באמור לעיל באשר להסכמי ההשבה ולמישור היחסים בין המינהל לבין החוכר החקלאי כדי לפגום באפשרות המינהל להמשיך בהליכי המקב"תים ולדרוש את השבת הקרקע עם שינוי יעודה על פי החלטות המועצה החדשות אשר תהיינה תקפות בעת שינוי היעוד.

כן יוער כי בפני המועצה תלויה ועומדת הצעת החלטה להארכת תוקף המקבת"ים, בתנאים כמפורט שם.

ד.    הסדר הקיבוצים

18. הסדר הקיבוצים המשלים (תיקון) מיום 11.4.99  (להלן-"ההסכם") קובע כי על השבת המקרקעין אשר אותרו בסקר  הקרקעות נספח לג' לו, תחול החלטה 727, וכי:

"הממשלה מתחייבת בזאת כי שיעורי הפיצוי הקבועים בהחלטה 727 …יהיו שיעורי 

הפיצוי על פיהם תפעל בסעיף 7 להסכם זה, גם אם תשונה החלטה 727 או תבוטל, וכל יתר  

הצדדים מסכימים לכך."

(כאשר 73% מן התקבולים מועברים למינהל, וממנו לבעלי הקרקע, ו-27% אשר אמורים להיות מועברים לאגודה, מתחלקים בין הבנקים לבין המדינה – 65% – 35% – בהתאמה).

מכאן, ששיעור הפיצוי שנקבע בהחלטה 727 ימשיך לחול אף על שינויי יעוד הקרקע העתידיים בקיבוצים ובמקרקעין הנקובים שם.

19. יצוין כי ביחס למספר קיבוצים בנספח ל"ג הנ"ל צוין כי יחולו לגביהם "הסדר פרטני" או "עסקה פרטנית", אשר חרגו מן התוואי של ההסדר הרגיל. מעמדם של אלה אינו שונה ממעמדן של שאר העסקות הנעשות בהתאם להחלטות 717 ו-727, ודינם יהיה כדין אלה, על פי הוראות המעבר שלהלן.

ה.   קווים מנחים לקביעת הוראות המעבר

20. הועדה בחנה רכיבים שונים אשר יהוו את הקריטריונים לפיהם יקבע אם עסקה תמשיך להתנהל על פי תנאי החלטה 727 אם לאו, ואלה נבחנו לנקודות הזמן 5.3.01, מועד החלטת בית המשפט שנסמכה על הודעת המדינה (סעיף 8 לעיל), 15.8.01, מועד מתן צו הביניים,  ו- 15.11.01, מועד כניסתו לתוקף.

בשים לב לאמור לעיל החליטה הועדה כי את שאלת קיומה של הסתמכות יש לבחון ליום 15.8.01 אשר הינו המועד בו ניתן צו הביניים.

הרכיבים חולקו, כאמור, לשני צירי התייחסות: ציר אינטרס ההסתמכות (במסגרתו יישקל נושא ההוצאות שהושקעו) וציר התקדמות התכנון (במסגרתו יישקל נושא חלוף הזמן).  שילובם  של שני צירים אלה ונקודות המפגש ביניהם הינם ביסוד הקביעות אם העסקה תתנהל על פי תנאי 727 או לאו.

 

הבסיס לבחינת אינטרס ההסתמכות

21.   בהיות הנהלת המינהל  הגורם המוסמך במינהל לאשר החלת החלטת מועצה 727 על חוכר, עפ"י בקשה לתכנון לשינוי יעוד, יהא קיומה של החלטת הנהלה שזה ענינה דרישת המינימום, בבחינת רף תחתון, לבחינת האפשרות להמשיך במימוש עסקה לפי 727 .

22.   על הועדה היה להכריע באיזה שלב תהווה התקשרות האגודה עם צד שלישי בנוגע לקרקע רכיב רלוונטי מבחינת ההסתמכות (האם רק לאחר שהקרקע שינתה את יעודה, או שמא לאחר הודעת המינהל שהוצאה בעקבות החלטת הנהלה, כי אושר לחוכר קידום תכנון לפי החלטת מועצה 727).

יודגש כי עפ"י תנאי חוזי החכירה במגזר החקלאי, אסורה עריכת עסקות עם צדדים שלישיים.

בהסכמי הרשאה לתכנון שנחתמו עם חוכרים, בעקבות אישור ההנהלה (עד שנת 1998 לערך), מופיע תנאי כי אין לבצע עסקות עם צד ג' לגבי הקרקע בהליכי התכנון, אלא אם כן המינהל נתן את אישורו לכך מראש ובכתב. כמו כן,  בהסכמי ההשבה הישנים (עד שנת 1998 לערך) מופיע תנאי כאמור, אלא שעם  עדכונם וקיצורם של הסכמי ההשבה, בשנת 1998, הושמט תנאי זה.

לאור האמור לעיל תהווה התקשרות החוכר עם צד שלישי בנוגע לקרקע, ככלל,  פרמטר רלוונטי מבחינת ההסתמכות רק לאחר שהקרקע שינתה את יעודה, אלא אם כן עולה כי בעסקה מסוימת חרג המינהל מהכלל ואישר אחרת.

 

23.   בהתאם להחלטה 727 למינהל שיקול הדעת בדבר אופן קבלת הפיצוי על ידי החוכר (בין אם בקרקע ובין אם בכסף), וכן בכל הנוגע לקצב השיווק, הפיתוח וכו'.

הבסיס לבחינת ציר התקדמות התכנון

 

24.   לצורך עריכת עסקה עם יזם, נדרש קיומה של  תכנית מפורטת, ממנה  ניתן יהיה להוציא היתר בניה.

נבחנו מספר מצבים בהם יכולה להימצא התכנית אותה מקדמים לגבי חטיבת הקרקע, העשויים להעניק ביסוס כלשהו להמשך קידום העסקה לפי 727, אף בהעדר תכנית מפורטת ביום 15.11.01 . הועדה סוברת כי יש לראות בסיס כנ"ל אף בקיומה של תכנית מפורטת מופקדת ביום 15.8.01 וכן בקיומה של תכנית תקפה בסמכות ועדה מחוזית, ביום 15.8.01.

25.   הרכיבים שנקבעו כראויים לבחינת עסקות הינם כלהלן:

 

ציר אינטרס ההסתמכות

25.1.  קיומה של החלטת הנהלה בדבר החלת "החלטה 727" (במובחן מהחלטות הנהלה בהן נקבע "החלת החלטה 727 או כל החלטה אחרת").

25.2.  קיומו של הסכם השבה לפי החלטה 727 (במובחן מהסכמי השבה בהם נקבע כי הפיצוי ייערך לפי תנאי החלטה 727 או כל החלטה אחרת).

25.3.  קיומו של הסכם הרשאה לתכנון לפי החלטה 727 (במובחן מהסכמי הרשאה לתכנון בהם נקבע כי הקצאת הקרקע תיערך לפי תנאי החלטה 727 או כל החלטה אחרת).

25.4.  קיום הסכמת המינהל למשכון הסכם השבה  או הסכם הרשאה לתכנון (שניתנה במקרים חריגים).

ציר התכנון

25.5.  קיומה של תכנית מפורטת תקפה ביום 15.11.01

25.6.  קיומה של תכנית מפורטת מופקדת ביום 15.8.01

25.7.  קיומה של תכנית תקפה בסמכות ועדה מחוזית ביום 15.8.01.

הוראות המעבר להחלטה 727

1.           שיעור הפיצוי שנקבע  בהחלטה 727 יוסיף לחול על עסקה עליה חל סעיף 7 להסכם הקיבוצים המשלים (תיקון).

2.           החלטה 727 תוסיף לחול על עסקה אשר שולמה בגינה מקדמה בשיעור 20% משומת השמאי לאחר שהופקדה תכנית לשינוי היעוד בועדה המחוזית לתכנון ובניה (לפי סעיף 2(ו) להחלטה 727) , בהתאם לאמור בהסכם הפיצוי שנחתם.

3.           החלטה 727 תוסיף לחול על עסקות המפורטות להלן, ובלבד שהעסקות תבוצענה תוך חצי שנה ממועד אישורה כדין של החלטה זו:

3.1. עסקה אשר היתה קיימת לגביה תכנית מפורטת תקפה ביום 15.11.01 ואשר התקיים לגביה אחד מאלה:

3.1.1.        קיים לגביה הסכם הרשאה לתכנון תקף לפי החלטה 727.

3.1.2.        קיים לגביה הסכם השבה תקף לפי החלטה 727.

3.1.3.        קיימת לגביה החלטת הנהלה לפיה תחול עליה החלטה 727, ללא שקיימים הסכם השבה או הסכם הרשאה  לתכנון,ואשר ביום 15.11.01 היתה קיימת בקשה תקפה, בכתב,  לביצועה.

3.2. על אף האמור בסעיף 3.1. לעיל, חוכרים אשר התקיימו לגביהם ביום 15.11.01 התנאים המצוינים בסעיף 3.1. לעיל , אשר המינהל פנה אליהם בבקשה לערוך עסקה לפי החלטה 727, ואשר משיקולים כלכליים או אחרים סרבו לבצע את העסקה, לא תוסיף לחול עליהם החלטה 727.

3.3. החלטה 727 תוסיף לחול על עסקה לגביה קיים הסכם הרשאה לתכנון תקף לפי החלטה 727, זאת בכפוף לאישור תכנית מפורטת עד לא יאוחר מהמועד שנקבע כתום תקופת ההרשאה,זאת בכפוף לבצוע עסקה או חתימה על הסכם לפיצוי כספי תוך חצי שנה ממועד אישור התכנית המפורטת.

3.4. החלטה 727 תוסיף לחול על עסקה לגביה קיים הסכם השבה תקף לפי החלטת מועצה 727 אשר הייתה קיימת לגביה ביום 15.8.01 תכנית מפורטת מופקדת או תכנית תקפה בסמכות ועדה מחוזית, זאת בכפוף לאישור תכנית מפורטת תוך חצי שנה ממועד אישורה כדין של החלטה זו ובכפוף לחתימה על הסכם לפיצוי כספי בלבד מתקבולי שיווק הקרקע תוך חצי שנה מאותו מועד.

3.5. החלטה 727 תוסיף לחול על עסקה לגביה קיים הסכם השבה תקף לפי החלטת מועצה 727 אשר טרם הופקדה לגביה תכנית, זאת בכפוף לכך שתאושר תכנית מפורטת תוך חצי שנה ממועד אישורה כדין של החלטה זו או עד תום המועד שנקבע בהסכם ההשבה, לפי המוקדם, וייחתם הסכם לפיצוי כספי מתקבולי שיווק הקרקע תוך חצי שנה מאותו מועד.

3.6. החלטה 727 תוסיף לחול על עסקה לגביה קיימת החלטת הנהלה המאשרת שינוי יעוד לפי החלטה    727, אשר הייתה קיימת לגביה תכנית מפורטת מופקדת עד ליום 15.8.01, זאת בכפוף לכך  שתאושר תכנית מפורטת תוך חצי שנה ממועד אישורה כדין של החלטה זו, וייחתם הסכם לפיצוי כספי בלבד מתקבולי שיווק הקרקע תוך חצי שנה מאותו מועד.

3.7.  החלטה 727 תוסיף לחול על עסקה לגביה קיימת החלטת הנהלה המאשרת שינוי יעוד לפי החלטה

727 אשר היתה לגביה תכנית תקפה בסמכות ועדה מחוזית עד ליום 15.8.01, זאת בכפוף לכך שביום 15.11.01 היתה מונחת בפני המינהל בקשה תקפה לביצוע עסקה לפיה  ובכפוף לכך שתאושר תכנית מפורטת תוך חצי שנה ממועד אישורה כדין של החלטה זו וייחתם הסכם לפיצוי כספי בלבד מתקבולי השיווק תוך חצי שנה מאותו מועד.

4.       החלטה 727 תוסיף לחול על עסקות העומדות בתנאי הוראות המעבר שבדו"ח מילגרום, אשר הוגשה בקשה לביצוען עד יום 15.11.01 ואשר לא בוצעו במועדים הנגזרים הימנו מנימוקים התלויים במינהל בלבד. ובלבד  שהעסקות תבוצענה תוך שישה חדשים ממועד אישורה כדין של החלטה זו.

לעניין הוראות מעבר אלה:

1. "ביצוע  עסקה" משמעו:

חתימה על מפרט כספי, ואישור העסקה על ידי המינהל, כאשר באחריות החוכר להמציא את כל האישורים הנדרשים לצורך עריכת העסקה עד אותו מועד, ללא שתינתן כל אורכה נוספת בשל אי המצאת המסמכים בזמן שנקבע. התשלום יבוצע על ידי החוכר תוך 60 יום ממועד אישור העסקה. אם יבקש החוכר או מי מטעמו לערער על השומה, יהיה עליו לשלם 75% מן הסכום לתשלום, ולהפקיד ערבות בנקאית על היתרה, כאמור בהחלטת המועצה 798.

2. החלטת הנהלה המאשרת שינוי יעוד לפי החלטה 727 משמעה:

צוין במפורש בהחלטת ההנהלה כי על הקרקע אשר תשנה את יעודה יחולו תנאי החלטת המועצה 727 ולא תנאי החלטת מועצה 727 או כל החלטה אחרת.

 

 

3. הסכם השבה לפי החלטה 727 משמעו:

צוין במפורש בהסכם ההשבה כי הפיצוי הקרקעי  או הכספי שיקבל החוכר בגין שינוי יעוד הקרקע יהיה בהתאם לשיעור הקבוע בהחלטה 727 ולא בהתאם לשיעור הקבוע בהחלטת מועצה 727 או בכל החלטה אחרת.

4. הסכם הרשאה לתכנון לפי החלטה 727, משמעו:

צוין במפורש בהסכם ההרשאה לתכנון כי הקצאת הקרקע בסיום התכנון תהיה בהתאם לתנאי החלטה 727 ולא בהתאם לתנאי החלטה 727 או כל החלטה אחרת.

מטריצה המתארת את החלת החלטה 727 על עסקות העומדות בתנאי המעבר רצ"ב מסומנת "א".

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

"א"

 

החלטה   7 2 7

 

¹  החלת תנאי החלטה 727 כפופה לביצוע עסקה תוך חצי שנה ממועד אישורה כדין של החלטה זו.

² החלת תנאי החלטה 727 כפופה לאישורה של תכנית מפורטת לא יאוחר מתום תקופת ההרשאה, וביצוע עסקה /

 חתימה על הסכם פיצוי כספי תוך חצי שנה ממועד אישור התכנית.

³ החלת תנאי החלטה 727 כפופה לאישור תכנית מפורטת תוך חצי שנה ממועד אישורה כדין של החלטה זו

  ולחתימה על הסכם פיצוי כספי בלבד מתקבולי שיווק הקרקע תוך חצי שנה מאותו מועד.

⁴ החלת תנאי החלטה 727 כפופה לאישורה של תכנית מפורטת תוך חצי שנה ממועד אישורה כדין של החלטה זו

  או עד תום הסכם ההשבה, לפי המוקדם, וחתימה על הסכם פיצוי כספי בלבד מתקבולי שיווק הקרקע תוך שנה

  ממועד אישור תכנית זו.

⁵  תנאי החלטה 727 יחולו בהתאם להסכם הפיצוי שנחתם.

⁶  יינתן לחוכר פיצוי כספי בשיעור המופחת ב-30% מהשיעור שנקבע בהחלטה 727. זאת בכפוף לחתימה על הסכם

  פיצוי כספי תוך חצי שנה ממועד אישורה כדין של החלטה זו.

⁷ יינתן לחוכר פיצוי כספי בשיעור המופחת ב-30% מהשיעור שנקבע בהחלטה 727. זאת בכפוף לאישור תכנית

  מפורטת תוך חצי שנה ממועד אישורה כדין של החלטה זו ולחתימה על הסכם לפיצוי כספי בלבד מתקבולי  שיווק  הקרקע תוך חצי שנה מאותו מועד.

היבטים הנוגעים להוראות מעבר ליישום החלטה 717

א.  פעילות המינהל ביישום החלטה 717

1. המינהל ערך עסקות עם אגודות חקלאיות לפי החלטה 717 לאחר אישורה כדין של תוכנית המייעדת את המקרקעין לתעשייה, מלאכה, מסחר, תיירות וכיוב'.

2. החל משנת 1998, לא נדרשו הישובים החקלאיים לקבל את אישור המינהל, לצורך הכנת תכנית. הישובים אמנם פנו למינהל לקבלת הסכמתו העקרונית מהבחינה התכנונית, אולם המינהל שמר לעצמו הזכות להביע דעתו בועדות התכנון וליזם נשלח, עפ"י הנחיית מנהל המינהל דאז עו"ד אבי דרכסלר, מכתב בו צוין כי בעל עניין רשאי לתכנן הקרקע לפי סעיף 62ב' לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 ללא קבלת אישור הבעלים.

בסעיף 6 למכתב זה הבהיר המינהל ליזם כלהלן:

"6.  שאלת הקצאת הזכויות במקרקעין תידון לאחר אישור התכנית, בהתאם

לנהלים שיהיו מקובלים באותה עת ולהחלטות מועצת מקרקעי ישראל התקפות".

 

משמעות הנחייה זו, בשים לב לסעיף 6 בה, הינה כי המינהל לא התחייב בדבר מהות ההסדר הקנייני   שיערך עם שינוי יעודה של הקרקע, והיזם נטל על עצמו את הסיכון בדבר תנאי ההסכם שיחתם.

(האגודה נזקקה לחתימת המינהל בהיותו בעליהם של המקרקעין לצורך הגשת התכנית לדיון והפקדה בועדה המחוזית, ולאחר מכן לעריכת עסקה, חוזה פיתוח וחתימה על תכנית להיתר).

ב.   קווים מנחים לקביעת הוראות המעבר

3.       הועדה בחנה רכיבים שונים אשר יהוו את הקריטריונים על פיהם יקבע אם עסקה תמשיך להתנהל על פי תנאי החלטה 717 או אם לאו, ואלה נבחנו בהתייחס לנקודות הזמן 5.3.01, מועד החלטת בית המשפט שנסמכה על הודעת המדינה (סעיף 8 בעמ' 10 לעיל), 15.8.01, מועד מתן צו הביניים ו- 15.11.01, מועד כניסתו לתוקף.

הועדה החליטה כי את שאלת קיומה של הסתמכות יש לבחון ליום 15.8.01 אשר הינו המועד בו ניתן צו הביניים.

4. הרכיבים חולקו לשני צירי התייחסות: ציר אינטרס ההסתמכות (במסגרתו יישקל נושא ההוצאות שהושקעו) וציר התקדמות התכנון (במסגרתו יישקל נושא חלוף הזמן).

שילובם של שני צירים אלה ונקודות המפגש ביניהם מהווים את הקריטריונים הקובעים באם העסקה תתנהל על פי תנאי 717 אם לאו.

בחינת ציר אינטרס ההסתמכות

5.   בהיות הנהלת המינהל הגורם המוסמך במינהל לאשר החלת החלטה 717 על אגודה לאור בקשה לשינוי יעוד, יהיה  קיומה של החלטת הנהלה שזה ענינה דרישת מינימום, בבחינת רף תחתון, לבחינת האפשרות להמשיך במימוש עסקה לפי 717.

6.   על הועדה היה להכריע באיזה שלב תהווה התקשרות אגודה עם צד שלישי רכיב רלוונטי מבחינת הסתמכות, האם רק לאחר שהקרקע שינתה  יעודה, או מיום שהודיע המינהל, בעקבות החלטת הנהלה, כי אושר לאגודה קידום תכנון לפי החלטת מועצה 717.

יצוין כי בהסכמי הרשאה לתכנון שנחתמו עם האגודה, בעקבות אישור ההנהלה (עד שנת 1998 לערך), מופיע תנאי מפורש לפיו אין לבצע עסקות עם צד ג' לגבי הקרקע בהליכי התכנון, אלא אם כן המינהל נתן את אישורו לכך מראש ובכתב.

כן יודגש כי לפי תנאי חוזי החכירה עם אגודות הישובים החקלאיים לגבי המשבצת מנוע  החקלאי מלערוך עסקות עם צד שלישי.

מכאן עולה כי, ככלל, התקשרות האגודה עם צד שלישי בנוגע לקרקע, מהווה  רכיב רלוונטי מבחינת ההסתמכות רק לאחר שהקרקע שינתה את יעודה, למעט אם  אישר המינהל אחרת במקרה ספציפי.

בחינת ציר התקדמות התכנון

 

7.       לצורך עריכת עסקה עם יזם נדרש קיומה של תכנית מפורטת לפיה ניתן להוציא היתרי בניה.

נבחנו מספר מצבים בהם, הגם שטרם אושרה תכנית מפורטת במועד מתן צו הביניים, 15.8.01, או אף במועד  כניסתו לתוקף, ביום 15.11.01, האם יש לראות במצב התכנוני אשר היה באותו מועד בחטיבת הקרקע בסיס  ראוי להמשך קידום העסקה לפי החלטה  717.

8.   הרכיבים שנקבעו כראויים לבחינת העסקות הינם כלהלן:

            ציר אינטרס ההסתמכות

8.1. קיומה של החלטת הנהלה  בדבר החלת "החלטה 717" (במובחן מהחלטות הנהלה בהן נקבעה החלת "החלטה 717 או כל החלטה אחרת").

8.2. קיומו של הסכם הרשאה לתכנון תקף.

8.3. קיומה של הסכמת המינהל  למשכון הסכם הרשאה (אם ניתנה במקרים חריגים).

8.4. חתימת המינהל על התכנית לשינוי יעוד.

8.5. קיום מכתב ליזם שהוצא עפ"י הנחית מנהל המינהל דאז עו"ד א. דרכסלר.

 

התקדמות התכנון

8.6. קיומה של תכנית מפורטת תקפה ביום 15.11.01.

8.7. קיומה של תכנית מפורטת מופקדת ביום 15.8.01.

8.8. קיומה של תכנית תקפה בסמכות ועדה מחוזית ביום 15.8.01.

הוראות מעבר להחלטה 717

1.       החלטה 717 תחול על עסקה אשר הוגשה למינהל בקשה  לעריכתה עד ליום 15.11.01, ואשר היתה קיימת לגביה ביום 15.11.01 תכנית מפורטת תקפה, ובלבד שהעסקה תבוצע תוך חצי שנה ממועד אישורה כדין של החלטה זו.

2.       החלטה 717 תחול על עסקה אשר לא הוגשה למינהל בקשה לעריכתה עד ליום 15.11.01, אשר היה קיים לגביה ביום 15.8.01 הסכם הרשאה תקף ואשר הייתה קיימת לגביה תכנית מפורטת תקפה ביום 15.11.01, זאת בכפוף לביצוע  העסקה תוך חצי שנה ממועד אישורה כדין של החלטה זו.

3.       החלטה 717 תחול על עסקה אשר לא הוגשה למינהל בקשה לעריכתה עד ליום 15.11.01, ואשר היה קיים לגביה ביום 15.8.01 הסכם הרשאה תקף, זאת בכפוף לכך שתאושר תכנית מפורטת לא יאוחר מתום תקופת ההרשאה, ותיערך בגינה עסקה תוך חצי שנה מאותו מועד.

4.       החלטה 717 תחול על עסקות אשר עמדו בתנאי הוראות המעבר שבדו"ח מילגרום ואשר לא בוצעו עד יום 15.5.02 מנימוקים התלויים במינהל בלבד, ובלבד שהעסקות תבוצענה תוך חצי שנה ממועד אישורה כדין של החלטה זו.

לעניין הוראות מעבר אלה:

1. "ביצוע  עסקה" משמעו:

חתימה על מפרט כספי, ואישור העסקה על ידי המינהל, כאשר באחריות החוכר להמציא את כל האישורים הנדרשים לצורך עריכת העסקה עד אותו מועד, ללא שתינתן כל אורכה נוספת בשל אי המצאת המסמכים בזמן שנקבע. התשלום יבוצע על ידי החוכר תוך 60 יום ממועד אישור העסקה. אם יבקש החוכר או מי מטעמו לערער על השומה, יהיה עליו לשלם 75% מן הסכום לתשלום, ולהפקיד ערבות בנקאית על היתרה, כאמור בהחלטת המועצה 798.

2. החלטת הנהלה המאשרת שינוי יעוד לפי החלטה 717 משמעה:

צוין במפורש בהחלטת ההנהלה כי הקצאת הקרקע אשר תשנה את יעודה תיערך על פי תנאי החלטה 727 ולא על פי תנאי החלטה 717 או כל החלטה אחרת.

 

 

3. הסכם הרשאה לתכנון לפי החלטה 717, משמעו:

צוין במפורש בהסכם ההרשאה לתכנון כי הקצאת הקרקע בסיום התכנון תהיה בהתאם לתנאי החלטה 717 ולא בהתאם לתנאי החלטה 717 או כל החלטה אחרת.

 – מטריצה המתארת את החלת החלטה 717 על עסקות, העומדות בתנאי המעבר רצ"ב מסומנת "ב".

–                                                                                                                      "ב"

   החלטה   7 1 7

¹ החלת תנאי החלטה 717 כפופה לביצוע עסקה תוך חצי שנה ממועד אישורה כדין של ההחלטה

² החלת תנאי החלטה 717 כפופה לאישורה של תכנית מפורטת לא יאוחר מתום תקופת ההרשאה, וביצוע עסקה

  תוך חצי שנה מאותו מועד.

היבטים הנוגעים להוראות מעבר ליישום החלטה 737

א. פעילות המינהל ביישום החלטה 737

1. אבן הדרך הראשונה בדרך לעריכת עסקות לפי החלטה 737 הינה קבלת המלצת ועדת הפרוגרמות שבמשרד החקלאות בדבר הרחבת הישוב וקביעתה את  היקף ההרחבה בכל הנוגע למספר מגרשי המגורים.

2. קידום תכנון ההרחבה מתבצע על ידי הישוב עצמו, בתיאום עם המינהל. עם זאת  לא למיותר לציין  כי  לגבי ישובים המוגדרים  כיישובי עדיפות לאומית משתתף המינהל  בעלויות תכנון ההרחבה על פי קריטריונים האמורים למעשה להוות את מלוא עלות התכנון, וכי בכל הנוגע ליישובי קו עימות נושא המינהל, בנוסף לעלות התכנון,  אף בעלות תכנון הפיתוח.

3. בעקבות פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 3962/97 בארותיים מושב עובדים נ. ארד ואח', קבע היועץ  המשפטי לממשלה, בחוות דעתו מפברואר 1999 , כי אין אגודות הישובים או מי מטעמן רשאיות לגבות מן המתיישבים החדשים כספים  מעבר לאלה המשולמים על ידם בגין הקרקע ובגין עלויות פיתוח (בגובה הסכום אשר אושר על ידי המינהל) כתנאי למתן המלצתם להקצאת קרקע. גביית הכספים הנוספים אשר היתה נהוגה זכתה לכינוי "כספים בעלמא" ונאסרה כאמור.

4. לאור קביעת היועץ שלעיל, וכפועל יוצא מיישומה ע"י המינהל בהוראת אגף חקלאי 51 י', נתקבלו  פניותיהם של גורמים שונים, ביניהם  המנהלה להסדרים במשק החקלאי המשפחתי, המטה לביצוע הסדר הקיבוצים וכן ישובים, בטענות בדבר נזקים אשר נגרמו להם בעקבות הנחיית היועץ המשפטי לממשלה, ובתאום עם לשכתו הוצאו ביוני 1999 הוראות מעבר,אשר אמורות היו לשקף אל נכון את נקודת האיזון הראוי בין האינטרס הציבורי בכל הנוגע למקרקעי ישראל ולכספי הציבור לבין האינטרסים האחרים אשר החלטה 737 באה להגשים.

בהוראות מעבר אלה נקבעה תקופת ביניים, במהלכה, ובהתאם לקריטריונים הקבועים בה, התאפשרה גביית הכספים האסורים. הוראות מעבר אלה אומצו והופצו ע"י המינהל ביולי 1999 בהוראת האגף החקלאי מס' 51 יג'. (נספח א' להלן).

בהוראות אלה נקבע כי הגם האיסור, ינתן היתר לגביית כספים כאמור  לעסקות שביסודן פסקי דין של משקם כמשמעם בחוק ההסדרים במגזר החקלאי המשפחתי, התשנ"ב-1992 אשר ניתנו עד לא יאוחר מיום 31.3.99 וכן על עסקות חתומות בהן התקשרו אגודות עם חברה מפתחת/יזם או עם משתכן, ובלבד שאלה נקשרו עד יום 31.3.99 .

5. בהוראת האגף 51 יג' הודע , בין היתר, על הקמת שתי ועדות: ועדה מלווה וועדת הוראות מעבר, אשר הוסמכו לקבוע  מהם המקרים העומדים בגדר ההחלטה ולאשרם. כן נקבע שם  כי תוקף האישור מוגבל לעסקות אשר תבוצענה עד יום 31.12.00.

לאחר שהובאו בפני המינהל טענות כי אין בזמן שהוקצב די, ועל דעת היועץ המשפטי לממשלה, הוארך המועד לביצוע עסקות תוך גביית הכספים האסורים, בנסיבות שהוגדרו בהוראות המעבר ובהוראת האגף החקלאי 51 יג',  באופן שהותר לבצען באופן זה במשך שנה נוספת, ועד 31.12.01. (הוראת האגף החקלאי 51 יח').

הוראה זו הוארכה בשלישית, לגבי יישובי עדיפות לאומית, עד ליום 30.6.02, ולגבי יישובי קו עימות בצפון עד 31.12.03.

יוער כי  בכוונת המינהל להאריך, באישור היועץ המשפטי לממשלה, את תוקפו של סעיף 4א בהחלטה זו, שענינו בפסקי משקם אשר ניתנו קודם ליום 31.3.99, עד יום 31.12.03.

6. בנוסף לעובדה כי הוראת אגף 51 יח' הוארכה לגבי יישובי קו עימות עד 31.12.03, כאמור בסעיף 5 לעיל, יש לציין כי על הרחבות למגורים על פי החלטה 737 בקו עימות התקבלה גם החלטת המועצה מס' 888, מיום 12.10.00, המאפשרת לאגודות הישובים הנ"ל לגבות כספים מן המועמדים להקצאת המגרשים בהרחבה, בבכפוף לתנאים שלהלן:

6.1. האגודה תמציא למינהל, לבדיקתו ואישורו, את פירוט הקריטריונים שנקבעו על ידה לבחירת המועמדים להקצאת המגרשים, ובכלל זה גם בהתייחס לקריטריון המחיר.

6.2. גביית הכספים מהמועמדים להקצאת המגרשים תיעשה על ידי האגודה בלבד, ובכפוף לכך שכל הסכומים שיגבו כאמור ישמשו אך ורק לצורך פירעון חובות האגודה ו/או לצורך חיזוקו של הישוב.

7. יודגש כי בהוראה 51 יג' לא היה כדי לעכב את קידום תכנון הרחבות הישובים, שכן זו לא מנעה התקשרויות עם משתכנים בכפוף לתשלום מחיר הקרקע והוצאות פיתוח, עפ"י הוראת אגף 51 י', אלא מנעה גביית כספים אסורים בלבד.

 

8.       כן נוסיף ונדגיש כי אף באותם ישובים להם אושר לפעול על פי 51 יג', על הארכותיה, ואשר הועדה המלווה אישרה שיווק מגרשים תוך גביית הכספים האסורים לא הוקצו המגרשים, או שהוקצו חלקם בלבד, זאת בהעדר מועמדים, או ליתר דיוק, בהעדר מועמדים אשר היו נכונים לשלם את הסכום אשר הושת עליהם על פי פסקי המשקם, סכום אשר התווסף לתשלום בגין הקרקע ולתשלום בגין הוצאות הפיתוח בו מחויבים הכל.

9. הנהלת המינהל קיבלה ביחס לקיבוצים אשר חתמו על הסדר הקיבוצים תיקון, והוגדרו כ"קיבוץ – שכונה" לצורך קבלת תמורה מן המגרשים על מנת לכסות חובותיהם, החלטה מיוחדת, המאפשרת גביית כספים באופן התואם  את הוראת האגף החקלאי 51 יג'. זאת  לתקופה של 18 חודשים, אשר הסתיימה בספטמבר 2002 (הוראת אגף חקלאי 51 כ', נספח ב' להלן).

10. סעיף 10ג' להחלטה 737, אפשר  לאגודות  שבחרו בכך, לשווק, בהסכמת המינהל ובכפוף לתנאים שיקבע, מגרשים במסגרת ההרחבה על פי כללי 727. קרי, שיווק במכרז על ידי המינהל ומתן פיצוי כספי לאגודת הישוב, בשיעור 27%-29% מתקבולי המינהל בהתאמה, או לחילופין, מתן פיצוי בדרך של מתן מגרשים לאגודה, בשווי כספי  של 27%-29% משומת השמאי המתייחסת לסך המגרשים עליהם הוחל סעיף 10(ג)לשיווק על ידה, כאשר יתרת המגרשים משווקים על ידי המינהל בדרך של מכרז.

מדיניות המינהל בקשר עם יישום סעיף זה, עובר לכניסת צו הביניים לתוקף,  היתה כי, מנימוקים שבקבלת אחריות לביצוע הפיתוח כלפי המשתכנים, יהיה  המינהל נכון לאפשר דרך זו אך במקום בו מתבקש שיווק ההרחבה כולה  על ידו.  מנהל המינהל בהחלטתו מיום 11.6.02 ,לאחר שנועץ ביועצת המשפטית למינהל ובמנהלת האגף החקלאי, החליט  לאפשר מימוש סעיף 10ג' להחלטה אף במקרים נוספים, בתנאים כמפורט בהחלטה ובהוראת האגף החקלאי מס' 51 כב' (נספח ג' להלן).

11. בהמשך להחלטת מנהל המינהל שלעיל ולהוראות האגף החקלאי קבלה הנהלת המינהל החלטות בדבר ביצוע שיווק לפי 10ג' בישובים, אולם אלה טרם הגיעו לכלל ביצוע, בין היתר, בשל עיכובים במינהל.

ב. קווים מנחים לקביעת הוראות המעבר

12.   הועדה בחנה רכיבים שונים אשר יהוו את הקריטריונים על פיהם יקבע אם עסקה תמשיך להתנהל על פי תנאי החלטה 737 או אם לאו, ואלה נבחנו בהתייחס לנקודות הזמן 5.3.01, מועד החלטת בית המשפט שנסמכה על הודעת המדינה, 15.8.01, מועד מתן צו הביניים, ו- 15.11.01, מועד כניסתו לתוקף.

הועדה החליטה כי את שאלת קיומה של הסתמכות יש לבחון ליום 15.8.01 אשר הינו המועד בו ניתן צו הביניים.

13.   הרכיבים חולקו לשני צירי התייחסות: ציר אינטרס ההסתמכות (במסגרתו יישקל נושא ההוצאות שהושקעו) וציר התקדמות התכנון (במסגרתו יישקל נושא הזמן שחלף). שילובם של שני צירים אלה ונקודות המפגש ביניהם מהווים את הקריטריונים הקובעים באם העסקה תתנהל על פי תנאי 737 או לאו.

בחינת ציר אינטרס ההסתמכות

14. הועדה הביאה בחשבון את קיומם  של פסקי דין של משקם אשר ניתנו קודם  ליום 31.3.99, ואשר ביסודם הנחות בדבר גביית כספים אסורים כמקור מימון לאגודות, וכן  פסקי דין של משקם שניתנו מאז אותו מועד ועד יום  15.8.01 בקשר לשיווק מגרשים לפי סעיף 10ג להחלטה 737 (בהתאם לסעיף 4א בהוראת האגף החקלאי 51 יג').

15. הועדה שקלה קיומן של התקשרויות כתובות וחתומות של אגודות עם חברה מפתחת או יזם בקשר לפיתוח מכוח תוכנית מופקדת ומאושרת (בהתאם לסעיף 4ב בהוראת האגף החקלאי 51 יג') שנקשרו עד יום 31.3.99 ועסקות כתובות וחתומות, בין אגודה או חבר אגודה לבין משתכן, לגבי מגרש מכוח תוכנית מופקדת או מאושרת, שנקשרו עד אותו מועד (בהתאם לסעיף 4ג בהוראת האגף החקלאי 51 יג'). לאור פרק הזמן הארוך שחלף ממועד כריתת החוזה (לכל המאוחר 31.3.99) ועד עתה, לא מצאה הועדה מקום לאפשר הארכת מועד נוספת לבצוע עסקות כאלה, אם הינן קיימות, בתנאי 737.

16. הועדה נדרשה לנושא שיווק מגרשים עפ"י סעיף 10(ג) בהחלטה 737, שמשמעו שיווק המגרשים  עפ"י תנאי החלטה 727 בדרך של פרסום מכרזים ע"י המינהל. לאור העובדות כמתואר בסעיף 9 לעיל, והעובדה כי על יסוד בקשתן לשיווק בדרך זו נמנעו האגודות מלהפנות למינהל משתכנים  "בדרך הרגילה", מצאה הועדה לאפשר לאגודות להפנות למינהל מועמדים עד תום  חצי שנה ממועד אישורה כדין של החלטה זו.

17. הועדה הביאה בחשבון הסדרים שנערכו על פי הסכמים חתומים במסגרת ביצוע הסדר הקיבוצים – תיקון.

בחינת ציר התקדמות התכנון

 

18. לצורך עריכת המינהל עסקה עם המשתכן לא מוקצית הקרקע נדרש קיומה של תכנית מפורטת תקפה לפיה ניתן להוציא היתרי בניה.

נבחנו מספר מצבים בהם, הגם שטרם אושרה תכנית מפורטת במועד מתן צו הביניים, 15.8.01, או אף במועד  כניסתו לתוקף, ביום 15.11.01, ניתן לראות במצב העניינים אשר היה באותו מועד בחטיבת הקרקע בסיס להמשך קידום העסקה לפי החלטה 737.

19. הרכיבים שנקבעו כראויים לבחינת העסקות הינם כלהלן:

            ציר אינטרס ההסתמכות

19.1קיומם של פסקי דין משקם, אשר ניתנו קודם ליום 31.3.99.

19.2הסדרים שנערכו על פי הסכמים חתומים במסגרת ביצוע הסדר הקיבוצים – תיקון.

19.3שיווק מגרשים על פי סעיף 10(ג) להחלטה 737.

התקדמות התכנון

18.5.       קיומה של תכנית מפורטת תקפה ביום 15.11.01

18.6.       קיומה של תכנית מפורטת מופקדת ביום 31.12.01

18.7.       הגשתה של תכנית מפורטת לועדות התכנון עד 31.12.00.

הוראות מעבר להחלטה 737

1. החלטה 737 תחול על עסקות על פי הסדר מיוחד בהתאם לסעיף 4א להוראת אגף חקלאי 51 יג', אשר  היתה קיימת לגביהן ביום 15.11.01 תכנית מפורטת תקפה (המועד הקובע), ובלבד שהעסקות עם המשתכנים תבוצענה עד ליום 31.12.03.

2. החלטה 737 תחול על עסקות על פי הסדר מיוחד בהתאם לסעיף 4א להוראת אגף חקלאי 51 יג', אשר  התקיים לגביהן אחד מאלה, ובלבד שתאושר לגביהן תכנית מפורטת ותבוצענה העסקות עם המשתכנים  עד ליום 31.12.03:

2.1.  היתה קיימת לגביה ביום 31.12.01 תכנית מפורטת מופקדת (מועד סיום הוראת אגף חקלאי 51יח').

2.2.  הוגשה לגביה ביום 31.12.00 תכנית מפורטת לועדות התכנון (מועד סיום הוראות אגף 51יג').

3. החלטה 737 תחול על העסקות שלהלן, אשר היתה לגביהן תכנית מפורטת תקפה ביום 15.11.01, ובלבד שהוגשו  למינהל בקשות המועמדים תוך חצי שנה ממועד אישורה כדין של החלטה זו, ותבוצענה העסקות עם המשתכנים תוך חצי שנה מאותו מועד:

3.1   עסקות אשר הוחרגו  על ידי בית המשפט העליון בהחלטתו מיום 14.11.01 מצו הביניים. (ישובים בהם החלו עבודות פיתוח עד 15.8.01 והחלה הפניית מועמדים ע"י האגודה, וכן יישובי קו עימות).

3.2   עסקות בהן החלה הפניית משתכנים למינהל עד יום 15.8.01 , וכן נחתם עד אותו מועד הסכם לפיתוח תשתיות.

3.3   עסקות לפי הסדר הקיבוצים – תיקון (הוראת אגף חקלאי 51 כ').

4. תתאפשר הקצאת מגרשים בתנאי החלטה 737 למשתכנים שיופנו על ידי אגודות אשר הגישו למינהל, עד יום 15.11.01 בקשה בכתב לביצוע עסקה לפי סעיף 10ג' להחלטה 737 (שיווק על ידי המינהל), בהרחבה אשר הייתה קיימת לגביה ביום 15.11.01 תכנית מפורטת תקפה, ואשר המינהל לא פרסם מכרזים לשיווק המגרשים ששיווקם התבקש כאמור, ובלבד שהמשתכנים יופנו למינהל תוך חצי שנה ממועד אישורה כדין של החלטה זו, ותבוצענה העסקות עם המשתכנים תוך חצי שנה מאותו מועד.

5. על אף האמור בסעיף 4 לעיל, יתאפשר ביצוע עסקות עם משתכנים אשר יופנו ע"י אגודות עפ"י סעיף 4א להוראת האגף החקלאי 51 יג', עד יום 31.12.03.

6. החלטה 737 תוסיף לחול על עסקות העומדות בתנאי ההוראות המעבר שבדו"ח מילגרום ואשר לא בוצעו במועדים הנגזרים הימנו מנימוקים התלויים במינהל בלבד, ובלבד שהעסקות תבוצענה תוך חצי שנה ממועד אישורה כדין של החלטה זו.

לעניין הוראות מעבר אלה "ביצוע עסקה" משמעו:

חתימה על מפרט כספי, ואישור העסקה על ידי המינהל במועד הקבוע לעיל, כאשר באחריות האגודה והמועמדים להמציא עד אותו מועד את כל האישורים הנדרשים לצורך עריכת העסקה ללא שתינתן כל אורכה, ללא שתינתן כל אורכה נוספת בשל אי המצאת המסמכים בזמן שנקבע. התשלום יבוצע על ידי המשתכן תוך 60 יום ממועד אישור העסקה.

– מטריצה המתארת את החלת החלטה 737 על עסקות העומדות בתנאי המעבר רצ"ב מסומנת "ג"

 

 

– נציג האוצר, מר שי יפתח, מסתייג מההסדר אשר נקבע בסעיפים 1 ו-5 לעיל (עמודה א' במטריצה) לגבי עסקות על פי הסדר מיוחד בהתאם לסעיף 4א להוראת האגף החקלאי 51 יג' והסתיגותו רצ"ב  מסומנת "ד"

 

"ג"

החלטה  7 3 7

 ¹  החלת תנאי החלטה 737 כפופה לבצוע העסקות על ידי המינהל עם המשתכנים עד ליום 31.12.03.

²  החלת תנאי החלטה 737 כפופה לאישור תכנית מפורטת ובצוע העסקות על ידי המינהל עם המשתכנים עד ליום

   31.12.03.

³ החלת תנאי החלטה 737 על ישובים שהוחרגו  בצו הביניים כפופה להגשת בקשות המועמדים למינהל תוך חצי שנה ממועד אישורה כדין של החלטה זו, וביצוע העסקות על ידי המינהל עם המשתכנים תוך חצי שנה מאותו מועד.

            הוראות מעבר בדבר ביצוע עסקות לפי החלטות 533 ו-611

 

בהתאם להחלטת ועדה המשותפת למינהל ולפרקליטות המדינה, אשר הוקמה בהמשך להחלטת מועצה 640 (להלן-"ועדה 640")  נותרו מספר עסקות, לגביהן מצאה הועדה כי יש לקיימן עפ"י תנאי החלטות 533 ו-611 ואשר טרם בוצעו.

ההוראות בדבר עסקות אלה תפורסמנה בהמשך.

החלטות מועצה נוספות המושפעות מהחלטת הבג"צ

הועדה מסיבה שימת לב המועצה כי ביסוד שיעורי התשלום שבהחלטות המועצה המנויות להלן מונחים שיעורי התשלום שבהחלטות המבוטלות, וכי משאלה בוטלו יש לקבוע את שיעוריהם:

החלטה 653 – קיט כפרי בחלקה א' של נחלה.

החלטה 692 – שינויים במבנה ארגוני והקצאת קרקע של המושב השיתופי.

החלטה 751 – שינויים במבנה הארגוני והקצאת קרקע בקיבוצים.

החלטה 755 – קרקע למטרת שימוש שאינו חקלאי בנחלות.

כן יש להדרש להחלטה 888 שענינה הרחבות למגורים על פי החלטה 737 אשר בוטלה.